Las claves de la nueva ley hipotecaria.

Este año he querido salir de  mi zona de confort. Lo que más cuesta es despegarse del sofá y ponerse de pie, pero una vez comienzas a moverte, te das cuenta de lo acertado de la decisión.

Una de las cosas que he hecho este año, ha sido añadir la gestión inmobiliaria en mi actividad profesional. Creo que es un servicio que complementa muy positivamente el quehacer diario del abogado. ¡Cuantas veces se hace necesario  comprar o vender algún inmueble en los asuntos de tu despacho!

Los azares de la vida me cruzaron con una empresa americana (Keller Williams CPI gestión) que en poco tiempo se ha convertido en pionera de la gestión inmobiliaria en España. Lo que más me atrajo de esta empresa fue  la formación intensa sobre marketing profesional, motivación constante, generación de contactos, y formación específica que me están resultando tremendamente útiles, además, para impulsar de nuevo mi despacho de abogado.

Una de las formaciones que tuvimos, fue sobre  la nueva ley que regula los contratos de crédito inmobiliario. ( Ir a la Ley 5/2019, )de 15 de marzo y tras bucear en sus 49 artículos;  11 disposiciones adicionales, 5 transitorias derogatorias y finales te cuento las cosas que más me han impactado:

ÁMBITO DE APLICACIÓN:

Se aplica a:

  • Bancos e intermediarios financieros
  • Personas físicas, (no a las sociedades ni personas jurídicas.)
  • En los prestamos hipotecarios para la compra de residencia o suelo para construir.

NUEVOS PLAZOS Y TRÁMITES: NEGOCIACIÓN Y VERIFICACIÓN PREVIA DE LA INFORMACIÓN

Esta norma impone un periodo previo de NEGOCIACIÓN Y COMPROBACIÓN previa por un notario, que suponen una dilación peligrosa en la realización efectiva del mercado inmobiliario.

La nueva ley ha previsto un trámite previo a la firma de la escritura con una “supuesta negociación” que termina con la verificación, por parte del notario, que hará constar en un acta de “transparencia” (que se tiene que firmar como mínimo un día antes de la firma de la escritura del préstamo hipotecario), en la que el notario dejará constancia de la comprensión por el cliente (prestatario) de las obligaciones que contrae frente al banco. Los pasos son estos:

  1. El cliente acude al banco y solicita un préstamo.
  2. Al menos con 10 días de antelación a la firma de la escritura, el banco le entregará al cliente la información del préstamo, en dos documentos normalizados FEIN y FIAE. Que mantendrán vigencia durante al menos 10 días, (condición de oferta vinculante para el banco). Simultáneamente, el banco mandará estos documentos al notario.
  3. El cliente puede, con esos dos documentos, buscar otras ofertas.
  4. Si finalmente se decide el cliente a aceptar las condiciones debe acudir al notario a firmar un acta previa de “transparencia”, en la que el notario daré fe de que el cliente ha sido debidamente informado y ha comprendido las obligaciones que contrae. Esta acta notarial se firmará, al menos, un día antes de la escritura de préstamo, no puede firmarse el mismo día.

Todo esto me ha llevado a preparar un contrato privado de compraventa (preferentemente con arras penitenciales, es decir, con la entrega de una cantidad a cuenta del precio que se perderá o devolverá duplicada, -según se culpa del comprador o vendedor-; si finalmente no se realiza la compraventa). Este contrato privado se sujeta a la condición de que finalmente el banco le conceda el préstamo hipotecario al comprador, en un plazo prudente.

No hay que olvidar que la compraventa de un piso, es un negocio diferente del préstamos que tenga que solicitar el comprador del inmueble al banco. No siempre se piden prestamos para comprar una casa. Pero la realidad es que sí suelen pedirse préstamos con mucha frecuencia y, si el vendedor esta esperando tres meses a que el banco le conceda el préstamo al comprador y finalmente no se lo da.

El legislador quiere impedir las impugnaciones masivas de las cláusulas “abusivas” que colapsan los juzgados, alegando que el cliente no se enteró de lo que firmaba.

INFORMACIÓN NORMALIZADA EN  2 FORMULARIOS: FEIN Y FIAE.

  1. FEIN:
    1. Datos DEL BANCO O DEL INTERMEDIARIO
      1. Datos PRÉSTAMO: moneda; duración; tipo de préstamo; Interés; valoración del inmueble; % préstamo respecto del valor del inmueble; garantías)  Tipo de interés, Tae, y Gastos.
  2. FIAE:       Número de Pagos ;  Importe de cada  Cuota; tabla de amortización; en su caso si hay  operaciones vinculadas (tarjetas de crédito, seguros etc.) ; Reembolso anticipado; posibilidades de subrogación;  otros derechos del  consumidor como  plazos, Tiempo de reflexión; como efectuar  Reclamaciones; que consecuencias tendrá el incumplimiento del préstamo; el idioma; entrega de borrador del contrato de préstamo; supervisión por un notario y sus datos de contacto.
  3. Importante: el cliente puede elegir el notario, aportar valoraciones alternativas del inmueble, los seguros obligatorios puede concertarlos con las compañías que más le interese.

Los plazos son mínimos, no máximos. La vigencia de la oferta vinculante mínima, es de 10 días pero el banco puede prolongarla.

  • SIN GASTOS: Salvo la tasación y su copia de la escritura. Todos los gatos derivados de otorgamiento  del préstamo hipotecario los paga el banco.
  • INTERESES DE DEMORA la ley sube los intereses de demora que el TS había fijado en un 2% y lo sitúa en un 3%. Ni más ni menos. El banco ya no puede penalizar con el 25% en caso de impago como era costumbre.
  • SIN ABALORIOS: Los bancos son como esos congresos  a los que llegas con las manos vacías y sales con un montón de cosas supuestamente “”regaladas””, (bolígrafos, folletos, blog de notas etc.).

En el banco entras a por un préstamo y sales con un seguro de vida, dos seguros de decesos, el cambio del seguro del coche, una tarjeta de crédito, un contrato de vacaciones concertadas etc.

Aunque la nueva ley prohíbe los productos Vinculados (así le llaman en la ley a todos estos abalorios) lo cierto es que se permiten. La única exigencia es que el banco tiene que explicar al cliente y sus fiadores con detalle, el coste total de cada cosa, durante total la vida del préstamo. Así cuando antes decíanY además Señora, por  contratar nuestra tarjeta “compra fácil”, le rebajamos un 0,25%, los intereses de su préstamo. Ahora tienen que decir, “Y además Señora por  contratar nuestra tarjeta “compra fácil” que le costará 4.800 € en los 20 años del préstamo, le rebajamos un 0,25% los intereses de su préstamo que le supone un descuento de 3.400 € en los 20 años de préstamo”.

  • INSISTO DERECHO DE ELECCIÓN: Además, el banco está obligado a informar al cliente que puede suscribir los seguros que sean obligatorios con la compañía de seguros que quiera.

REMBOLSO (PAGO) ANTICIPADO: ART. 23

EL CLIENTE podrá pagar el préstamo en cualquier momento anterior a la finalización, aunque pueden pactar un plazo de preaviso, que no podrá ser superior a un mes.

El Banco en el plazo de tres días siguientes a la solicitud de cancelación anticipada, le dará al cliente en papel o soporte informático toda la información y consecuencias de la cancelación anticipada.

Cuando se extingue anticipadamente el préstamo se extinguen igualmente los seguros vinculados que sigan vigentes, salvo que el cliente diga lo contrario y designe un nuevo beneficiario (antes era el banco). Si se extingue el seguro el cliente tiene derecho a la devolución de la parte de la prima anual no consumida.

VENCIMINETO ANTICIPIADO POR IMPAGO DEL PRESTAMO:

Para que el banco pueda reclamar el vencimiento anticipado y ejecutar judicialmente la garantía hay que haber impagado un 3% del capital concedido o 12 mensualidades, si es en la primera mitad de la vida del préstamo. Si el impago se produce después de la primera mitad de la vida del préstamo solo puede ejecutarse ante el impago del 7% del capital concedido, o  no pagar  15 mensualidades.

Además: el banco debe requerir el pago al cliente dándole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.No cabe pactar lo contrario.

LAS EJECUCIONES YA INICIADAS TIENEN UN NUEVO PLAZO PARA FORMULAR OPOSICIÓN:

importante: la disposición transitoria tercera permite un nuevo plazo para formular oposición, en las ejecuciones de los prestamos impagados.

Si ha pasado el plazo de oposición del art 556 .1. de la LEC, las partes ejecutadas dispondrán nuevamente del plazo señalado en dicho artículo para formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

2. Dicho plazo preclusivo se computará desde el día siguiente a la notificación de la resolución por la que se comunique a las partes ejecutadas la posibilidad de formular incidente extraordinario en los términos indicados en el apartado anterior. Esta notificación deberá realizarse en el plazo de quince días naturales a contar desde la entrada en vigor de esta Ley.

3. La formulación del incidente de oposición tendrá como efecto la suspensión del curso del proceso hasta la resolución del incidente, conforme a lo previsto en los artículos 558 y siguientes y 695 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

4. Este artículo se aplicará a todo procedimiento ejecutivo que no haya culminado con la puesta en posesión del inmueble al adquirente conforme a lo previsto en el artículo 675 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, siempre que en su día no se hubiera notificado personalmente al ejecutado de la posibilidad de formular un incidente extraordinario de oposición basado en la existencia de las causas de oposición previstas en el apartado 7.ª del artículo 557.1 y 4.ª del artículo 695.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ni se hubiera formulado por el ejecutado incidente extraordinario de oposición, conforme a lo recogido en la Disposición transitoria cuarta de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, ni se hubiere admitido la oposición del ejecutado con base en la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 29 de octubre de 2015 o cuando el juez de oficio ya hubiera analizado la abusividad de las cláusulas contractuales.

MI OPINION:

1.-Los bancos y notarios precisan de cualificación para comunicar las condiciones de los prestamos. Comunicar es mucho mas que leer. Explicar y hacer comprender, requiere voluntad de transparencia.

2.-  La tramitación y firma de las hipotecas se retrasará considerablemente. Una posible solución es asegurar las operaciones de compraventa con la firma de un contrato privado  de compraventa, sujeto a la condición de la concesión del préstamo hipotecario al comprador, pactando un plazo razonable para su tramitación.

3.- La banca dejará, probablemente y durante un buen tiempo, de conceder  prestamos hipotecarios durante una buena temporada, lo que frenara la economía.

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